Anstelle des heutigen Theaterbaus wurde bereits 1832 bis 1836 ein Theatergebäude nach Plänen von Georg Adolph Demmler errichtet. Dieses brannte 1882 ab, so dass man sich für einen Neubau anstatt eines Wiederaufbaus entschied. 1886 wurde das neue Theater eingeweiht.
Der Schweriner Theaterbau zeichnet sich durch eine eigene funktionale Infrastruktur aus. Zeitgleich mit dem Neubau nach dem Brand entstanden zwei weitere Gebäude: Das Kulissenmagazin und das Maschinenhaus. Vom Maschinenhaus aus wurde das Theater beheizt und durch ein eigenes Kraftwerk mit Strom versorgt. Damit war das Theater – noch vor dem Schloss – der erste elektrifizierte Bau der Stadt. Dass man als eines der ersten Theater in Deutschland elektrisches Licht verwendete, hatte brandschutztechnische Gründe, ist aber auch ein Zeugnis der Industriellen Revolution sowie der Verbindung höfischer Repräsentanz mit fortschrittlicher Technologie.
Als außergewöhnliches Ausstattungsstück hat sich ein bemalter Bühnenvorhang aus dem 19. Jahrhundert im Original erhaltenen - eine besondere Kostbarkeit, weil er zu den wenigen erhaltenen Schmuckvorhängen dieser Zeit gehört. Außergewöhnlich ist auch die Bühnenorgel von Friedrich Friese (III). Man übernahm die Friese-Orgel aus dem Übergangsbau, in dem das Theater bis zur Fertigstellung des Neubaus gespielt hatte. Inzwischen ist sie einmalig. Nur in Schwerin könnte beispielsweise Richard Wagners „Rheingold“ mit der originalen Instrumentierung aufgeführt werden.
Von 1919 bis 1934 wurde das Gebäude vom Landtag des Freistaates Mecklenburg-Schwerin genutzt.